Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?

<<< Nazaj na seznam člankov		\|
Nakup / prodaja nepremičnine Kako kupiti oz. prodati nepremičnino?

Nakup nepremičnine (hiše, stanovanja,...) je ena izmed bolj pomembnih prelomnic v življenju vsakega posameznika.

Zato je pomembno vedeti, kakšen je postopek prodaje oz. nakupa, saj so posledice napak ki jih v tem postopku storimo lahko zelo hude.

V naslednjem članku bomo pogledali, kakšen je postopek nakupa oz. prodaje nepremičnine, kje najdemo podatke o nepremičnini, ki se prodaja, kakšna je obdavčitev in kaj je potrebno storiti, da postanemo dokončni lastniki kupljene nepremičnine.

Podatki o nepremičnini

Prvi korak, ki ga moramo obvezno storiti je, da preverimo kakšno je stanje nepremičnine v zemljiški knjigi. Tu vidimo, kdo je pravni lastnik nepremičnine, ali so na nepremičnini vpisane hipoteke, služnosti, morebitni spori in podobno.

Do izpiska iz zemljiške knjige pridemo povsem enostavno, v nekaj minutah, na portalu e-Sodstvo.

Kako to storite, lahko preberete tu: Kje dobiti brezplačen izpisek iz zemljiške knjige (zemljiškoknjižni izpisek)?

Na kaj morate še biti pozorni pri nakupu nepremičnine, lahko preberete v članku: Na kaj biti pozorni, ko kupujete nepremičnino.

Poleg tega je potrebno na občini, kjer nepremičnina leži, pridobiti potrdilo o namenski rabi zemljišča.

Pridobitev potrdila o namenski rabi ni obvezno, v kolikor je predmet pogodbe posamezni del objekta v etažni lastnini (npr. stanovanje v bloku).

e-obrazec - Vloga za pridobitev potrdila o namenski rabi zemljišča.

Sklenitev prodajne pogodbe

Ko pridobimo podatke iz zemljiške knjige, in se kupec in prodajalec dogovorita o vseh podrobnostih posla, je potrebno skleniti prodajno pogodbo.

e-obrazec: Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino

Pogodba mora vsebovati podatke o kupcu in prodajalcu, podatke o nepremičnini, znesek in način plačila kupnine, morebitne hipoteke in ostala bremena, ki bremenijo nepremičnino, ter zemljiškoknjižno dovolilo, na podlagi katerega se bo kupec vpisal kot novi lastnik v zemljiški knjigi.

Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino

Pred podpisom prodajne pogodbe mora prodajalec kupcu izročiti energetsko izkaznico. Tako se kupec seznani z energetsko učinkovitostjo stavbe.

Več lahko preberete v članku: Kdo in kdaj potrebuje energetsko izkaznico?

Plačilo davka

Pri novogradnjah se obračunava 22 % DDV. Zavezanec za plačilo davka je prodajalec.

Nižja 9,5% stopnja DDV velja stanovanjske nepremičnine in sicer za stanovanja do 120 m2, ter za enostanovanjske hiše do 250 m2 uporabne površine. Uporabna površina je seštevek površine bivalnih prostorov.

Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine.

Ob prodaji nove nepremičnine (kjer se obračuna DDV), mora prodajalec obvestiti Geodetsko upravo RS. Prodajalec kot pravna ali kot fizična oseba lahko to stori elektronsko - z vnosom podatkov prek spletne aplikacije Evidence trga nepremičnin.

Pri starih nepremičninah se obračunava 2 % davek na promet nepremičnin, zavezanec za plačilo davka je prodajalec. Osnova za odmero tega davka je prodajna cena nepremičnine.

Poleg davka na promet z nepremičninami mora prodajalec plačati tudi davek od kapitalskega dobička, ki/če ga je ustvaril pri prodaji nepremičnine (razlika med nabavno in prodajno ceno).

Stopnja tega davka znaša prvih 5 let po nakupu 27,5%, se na vsakih dopolnjenih pet let lastništva zmanjšuje (po petih letih znaša stopnja 20%, po desetih letih 15%, po petnajstih letih 10%), po 20 letih lastništva nepremičnine tega davka ni več.

Davka na kapitalski dobiček so opravičeni tisti, ki so kupili nepremičnino pred 1. januarjem 2002 ali so imeli vsaj zadnja tri leta pred prodajo na naslovu nepremičnine prijavljeno stalno prebivališče.

Prodajalec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe (in ne šele po prejemu kupnine!) pri pristojni davčni upravi vložiti prijavo za odmero davka na promet z nepremičninami. Davek mora prodajalec plačati v roku 30 dni po prejemu odločbe o odmeri. Prijavi mora priložiti tri izvode prodajne pogodbe in izvod prejšnje pogodbe, s katero je pridobil lastninsko pravico, oziroma izpisek iz zemljiške knjige, če je nepremičnina že vpisana v zemljiško knjigo.

Davčni organ potrdi plačilo davka v obliki žiga na kupoprodajni pogodbi, ta izvod pogodbe je hkrati tudi tisti, na katerem notar overi prodajalčev podpis – kar je pogoj za vpis v zemljiško knjigo

Notarska overitev prodajne pogodbe

Ko je davek plačan, je potrebno notarsko overiti podpis na prodajni pogodbi.

Če je zemljiškoknjižno dovolilo ločeno (ni del pogodbe), je potrebno overiti podpise na zemljiškoknjižnem dovolilu.

e-obrazec: Zemljiškoknjižno dovolilo

Vpis v zemljiško knjigo

Kupec postane dejanski lastnik nepremičnine šele, ko se vpiše kot lastnik v zemljiški knjigi. To lahko stori preko notarja, ki overi podpise na pogodbi, osebno v času uradnih ur na sodišču, ali po elektronski poti, za kar pa potrebuje elektronski podpis in varen poštni predal.

Kako poteka vpis v zemljiško knjigo, lahko preberete tu: Kako po novem poteka vpis v zemljiško knjigo?

Prodaja / nakup kmetijskega zemljišča

Pri prodaji kmetijskega zemljišča je potrebno postoriti nekaj dodatnih korakov.

Prodajalec lahko proda le cel lastninski ali solastninski delež kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Torej se lastništvo na kmetijski parceli ne sme deliti na manjše lastniške dele.

Pred prodajo mora prodajalec na upravni enoti (oz. upravni enoti, pod upravo katere leži večina kmetijskih zemljišč) objaviti ponudbo skupaj s pogoji prodaje (več o objavi ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča).

Kupec, ki želi kupiti kmetijsko zemljišče mora sprejeti ponudbo v 30. dneh po objavi (več o sprejemu ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča).

Pri tem je potrebno vedeti, da imajo določene osebe pri prodaj kmetijskega zemljišča predkupno pravico.

Pri prodaji kmetijskega zemljišča so po 23. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih predkupni upravičenci:

solastnik;
kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj;
zakupnik zemljišča, ki je naprodaj;
drug kmet;
kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti;
Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu:

kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost;
kmet, ki zemljišče sam obdeluje;
kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

Pri prodaji gozda so po 47. členu Zakona o gozdovih imajo predkupno pravico:

Republika Slovenija (za varovalne gozdove in gozdove s posebnim namenom);
Lokalna skupnost, na območju katere ležijo gozdovi, ki se prodajajo (za gozdove s posebnim namenom);
Republika Slovenija oz. pravna oseba, ki gospodari z gozdovi v lasti republike slovenije (pri nakupu gozdov v kompleksu, večjem od 30 hektarjev;
lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja;
lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

Če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice, lahko prodajalec proda kmetijsko zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo.

e-obrazec: Prodajna (kupoprodajna) pogodba za kmetijsko zemljišče

Po sklenitvi prodajne pogodbe mora kupec na upravno enoto vložiti vlogo za odobritev pravnega posla (več o odobritve prodaje kmetijskega zemljišča).